J某诉X某房屋买卖合同纠纷

1、案情简介：

2017年5月，J某通过中介向X某购买呼和浩特市金桥二手房一套，房屋面积130平方米，总价75万元，首付40万，拟公积金贷款金额35万。合同签订支付首付款后J某即入住该房屋。后J某未能办理公积金贷款，双方协议转为商业贷款，但双方未能就商贷过程中银行首付款监管问题达成一致，遂无法办理商贷。2018年8月，J某向呼和浩特市赛罕区法院提起诉讼，要求X某继续履行房屋买卖合同并配合其办理房屋过户手续。

2、律师工作：

X某拿到起诉状后来律师事务所咨询，根据X某陈述事实及提供证据，为其提供诉讼方案，后X某签订委托代理合同。因J某不能及时支付尾款导致委托人资金链断裂，损失巨大，故委托人希望解除合同。针对委托人诉求并结合案情，制定如下诉讼策略：首先，提起反诉，要求解除房屋买卖合同并返还房屋，承担违约责任；其次，指导当事人提供证据并对证据进行分类整理，制作举证表明确证明目的；之后，通过整理相关法律规定，结合案件情况，针对案件争议焦点书写代理意见并开庭。

3、判决结果：

支持X某的反诉请求，判决解除双方之间房屋买卖合同，J某于判决生效后之日起30日内返还房屋。J某上诉，2019年9月呼和浩特市中级人民法院二审维持原判。

4、办案心得：

本案中委托人的诉讼请求请求基本全部得到支持，委托人对案件结果很满意，但本案过程实属不易。涉案房屋买卖发生于2017年，J某起诉时间为2018年8月，在此期间，呼和浩特市房价涨幅较大，涉案房屋现在的市场价差不多是当时成交价的一倍，且J某已经实际占有涉案房屋，并在诉讼中保全涉案房屋，基于上述几点，J某对案件基本抱着必胜的心态。之所以还能解除合同，关键就在于抓住案件的争议焦点进行举证辩论。首先要通过举证证明本案并不是由于房价大涨之后卖方见利忘义的不诚信行为，而是因为买方无法按合同约定办理公积金贷款、经卖方同意转为商贷后仍无法就办理过程中的具体问题达成一致而无法支付尾款的违约行为。接受委托后，律师要求委托人提供相关证据，并结合本案几个关键的时间节点进行分析，通过结合法律规定，最终证明本案是由于买方行为导致合同无法继续履行而解除合同。如不提起反诉、并有针对性地结合案件事实找出法律依据以驳斥对方，卖方的败诉风险是极高的。律师代理以后能够对案件进入深入分析，从而维护委托人合法权益。

5、法律风险提示：

购买房屋等价值较大的财产时要签订权利义务明确的合同，对具体事项进行详细约定

树立证据意识，注重保留证据

发生争议后及时进行法律咨询，及早争取有利地位争取赢得诉讼